Ждать низких цен на новостройки в 2023 году из-за дешевого металлопроката?

Рынок коммерческой и жилой недвижимости 2022 года в России представлен квартирами в новостройках, частными домами, коттеджами и таунхаусами, торговыми центрами, административными зданиями и офисами. С января по сентябрь, по данным Росстата, в эксплуатацию было введено свыше 60,6 млн квадратных метров жилья (более 80 000 домов и 18 000 квартир), что на 31,8 % больше в межгодовом сравнении. Только на Москву и МО приходится больше 220 000 кв. метров. По итогам этих же семи месяцев на 41,5 % сократилось число ипотечных кредитов, как сообщил Центробанк РФ.

Девелоперские компании закладывают бюджет в осеннее время, чтобы весной приступить к работе. В список затрат входят и стройматериалы, среди которых числятся разные виды металлопроката. При возведении домов в РФ задействуют не более 13-14 % стали. Но к концу 2022 года планируется увеличить этот показатель в полтора раза. Металлопрокат пойдет на сооружение школ, детских садов и производственных предприятий. Осенью 2022-го завершится строительство 17-этажного дома полностью на стальном каркасе.

От цен на металлопрокат в 2022 году напрямую зависит и стоимость жилья. За первую половину года сталь подешевела на 30 %, наблюдается тенденция дальнейшего снижения на 10-15 %. Особенно эти показатели влияют на стоимость комплексов, которые еще не введены в эксплуатацию.

От чего зависит цена новостроек в Москве и крупных городах РФ: ключевые факторы

Устанавливая расценки на квартиры в новых жилых комплексах, застройщики ориентируются на финансовые расходы, объемы вложенных в строительство средств. Итоговая рыночная стоимость колеблется с учетом текущих цен на стройматериалы, металлопрокат. Учитываются и другие факторы, включая:

• транспортную доступность ЖК и перспективы ее развития — близкое расположение остановок, станции метро (для Москвы и других крупных городов с метрополитеном);
• уровень организации инфраструктуры — расположение важных социальных и коммерческих объектов. В зоне доступности должны находиться школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты, банки, институты, аптеки, торговые центры и парки;
• тип постройки (кирпичная, монолитная, блочная);
• качество отделки — застройщики предлагают несколько вариантов квартир (с черновой и чистовой, предчистовой отделкой или дизайнерским ремонтом);
• местоположение — экологическая обстановка, близость живописных мест (лесные массивы, озера, реки).

Москва-Сити (Фото: patentus)

Еще один важный фактор — спрос и предложение, актуальная рыночная конъюнктура. Снижение покупательской способности негативно сказывается на ценах. Застройщик не может повышать стоимость при условии отсутствия потребителей — это не является целесообразным. На цены первичной недвижимости влияют и ее индивидуальные характеристики. Среди них:

• этажность и конкретное расположение квартиры;
• наличие лифтов;
• количество комнат;
• высота потолков;
• вид из окон;
• планировка (индивидуальная или стандартная);
• количество балконов, лоджий, санузлов.

Рыночная стоимость отражает цену, которую готов заплатить покупатель недвижимости. Она отличается от кадастровой и не фиксируется в документах. Чтобы понять ее зависимость от цен на металлопрокат, нужно разобраться в том, какой объем конструкций из стали применяется в строительстве.

Металлопрокат: виды и применение в строительной сфере

В строительстве жилых зданий используются разные виды металлопроката из углеродистых сталей — обычного (с содержанием углерода 0,06-0,6 %, примесями магния и кремния) и высокого качества. Применяются и конструкционные, низколегированные стали.

Черный металлопрокат — лидер применения в строительной отрасли. Выделим наиболее востребованные разновидности:

1. Арматура. Сортовой прокат, имеющий ребристую или гладкую поверхность. Используется для армирования, укрепления железобетонных конструкций. Поставляется в металлических пучках, мотках.
2. Стальные балки — используются исключительно в строительной отрасли для конструирования колонн, перекрытий. Они подходят для сооружения мостов, выдерживающих большие нагрузки.
3. Металлические задвижки и трубный прокат с круглым, прямоугольным, квадратным или овальным сечением — используются при сооружении инженерных коммуникаций.
4. Листовой прокат (гладкий или рельефный, холодно или горячекатаный) — для сооружения крыши, облицовки, для строительства ограждений вокруг новых жилых комплексов. Листы режут на полосы, проводят антикоррозийную обработку. Заготовки применяются для сооружения ограждений частных территорий.
5. Швеллеры с параллельными гранями или внутренним уклоном. Они используются в строительной сфере с целью укрепления опорных и несущих конструкций, подходят для крупных объектов. Изготавливают швеллеры на сортовых станках методом горячей прокатки.
6. Профнастил — металлические листы с ребрами жесткости применяются для проведения кровельных работ, обшивки стен и заборов. Они окрашиваются и покрываются оксидом цинка для повышения антикоррозийной защиты.

Изготовление крепежных элементов (гвозди, саморезы) тоже требует использования металлов. Высока доля железа в домах со стальными каркасами. Металлоконструкции продолжают использовать в многоэтажных конструкциях.

Металлы дешевеют: как будет «вести себя» недвижимость

Спад цен на черные металлы, который наблюдается с марта 2022 года (самый разгар строительного сезона), не может негативно отразиться на рыночной стоимости недвижимости. Это означает, что квартиры в новостройках дешеветь в ближайшем будущем не будут, хотя это могло бы «оживить» рынок, вернуться к прошлогодним показателям по объемам продаж.

График. Железорудное сырье (ЖРС) для производства чугуна, железа.

Зависимость стоимости недвижимости от текущих расценок на строительные материалы несколько преувеличена. Напомним, что прирост строительной себестоимости за 2019-2021 годы в Москве достиг 10-30 тысяч рублей. А продажные цены выросли максимум на 200 тысяч за «квадрат». Себестоимость — это лишь 25 % от общей стоимости квартир для покупателей.

Росстат отмечает, что за первые шесть месяцев 2022 года строительные материалы в России подорожали на 14 %, а недвижимость — на 31 %. Но на себестоимости девелоперских компаний это почти не отразилось. Поэтому можно сделать вывод о том, что падение цен на металлопрокат (на 25 % и выше) во втором квартале 2022-го не сильно повлияет на стоимость квартир.

Привлечь интерес к жилым комплексам, новостройкам компании пытаются за счет скидок от 20 до 50 %. Сейчас цены в американской валюте вернулись к уровню 2008 года. Эксперты уверены, что они не соответствуют нынешним экономическим реалиям. Чистая прибыль застройщиков не превышает 20-25 %.

Экспертные мнения: возможен ли китайский «сценарий» в России

Для российских застройщиков 2022 год стал трудным — особенно в сравнении с ажиотажными пандемийными временами, когда спрос на квартиры в новостройках активно рос. Охлаждение потребителей к покупке недвижимости может привести к отрицательным последствиям для девелоперов. По итогам 2022 года спрос может упасть на 10-20 %, хотя еще в июле 2022-го намечался благоприятный сценарий его восстановления. Поэтому снижение цен остается запасным механизмом стимулирования восстановления активных продаж. Но ни участники рынка, ни власти не планируют пока использовать его. Цены на недвижимость не снижаются, что вызывает опасения и повышает риски стагнации как в Китае. Кризис спроса в Поднебесной привел к банкротству крупнейшего застройщика Evergrande и еще двух третей компаний. Сейчас китайцам приходится избавляться от новостроек, поскольку это дешевле их содержания. Из-за снижения спроса на строящиеся ЖК паникуют и в России. Но эксперты успокаивают:

• Аналитики Finam: «Уходят рынка только ненадежные игроки, но консолидируются ключевые застройщики».
• Эксперты ГК «Родина»: «Массовый снос домов не предвидится. Застройщики внимательно оценивают спрос на квартиры. Долгосрочного дисбаланса на рынке ждать не приходится».

«Скачки» и перспективы

Еще во время пандемии активно принимались меры государственной поддержки. Ипотека со льготами повысила спрос на новостройки, «надув» так называемый «пузырь» (необоснованный рост цен) на рынке недвижимости. Девелоперы смогли предлагать дешевые ипотечные кредиты. Но внезапный рост ставки ЦБ в марте 2022 года нивелировал успехи застройщиков. В апреле спрос на квартиры резко упал, но к июню-июлю — немного восстановился. Уровня продаж 2021 года все же достичь не удалось.

Постепенно рубль укрепился, ЦБ снизил ставку до 8 %, что привело к повышению заинтересованности в новостройках. В августе интересоваться покупкой первичной недвижимости стало на 9,4 % больше граждан РФ по данным «Циан». Цены немного снизились — в среднем на 1,8-2,6 % за квадратный метр в августе в сравнении с июнем-июлем 2022 года. Эксперты полагают, что до конца года цены на новостройки сильно не опустятся, но и резкого роста ждать не приходится. Они будут корректироваться индивидуально — в зависимости от бюджета девелоперов, соблюдения сроков сдачи проектов. Возвращаясь к ценам на металлопрокат, отметим, что их спад вряд ли приведет к удешевлению жилья. Поэтому стимулировать спрос помогут только механизмы ЦБ, связанные со ставками и условиями ипотечного финансирования.

Жилищное строительство еще может пережить «бум» популярности, когда активно начнется застройка освобожденных городов Украины. Направление деятельности компаний сместится. Одни из грядущих планов связаны с восстановлением Мариуполя. Первые жилые дома должны сдать уже в сентябре 2022 года. К 2035 году численность населения должна вырасти на 280 000 человек. Это и станет естественным стимулятором спроса на жилую и коммерческую недвижимость. За 2021 год в России было введено в эксплуатацию 92,6 млн квадратных метров жилья. Рекордные темпы могут не снизиться при государственной поддержке строительной отрасли. «Металлические» цены не станут определяющим фактором понижения рыночной стоимости на недвижимость. Велика вероятность восстановления спроса в 2022-2023 годах и без резкого падения цен на квартиры в новостройках.